Mit einer Immobilie sind sowohl beim Erwerb natuerlich auch spaeter Steuern und Abgaben faellig
Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass beim Kauf zwischen 10 bis 12% einmalige Kosten ( vom Kaufpreis ) anfallen
A.- Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor anadido, IVA) beim Kauf von einer Firma
Immobilienkaufe werden entweder mit der Mehrwertsteuer oder mit der Grunderwerbssteuer besteuert. Wenn man von einer Firma kauft, muss man die IVA abfuehren, deren Steuersatz beim Verkauf von Wohnhauesern und Eigentumswohnungen 8% betraegt. Andere Objekte wie Geschaeftslokale und Grundstuecke werden mit 18% versteuert.
B.- Verkehrs- bzw. Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) beim Kauf von einer Privatperson
Diese einmalige Steuer, erfasst insbesondere jede entgeltliche Uebertragung von Immobilien, wenn keine Mehrwertsteuer besteht. Das heisst, wenn man von einem Privatkauefer (keine Firma) kauft. Sie ist mit der deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbar. Der Steuersatz betráegt 8% des notariell beurkundeten Kaufpreises. Die Steuer wird innerhalb eines Monats nach Zeichnung der notariellen Kaufurkunde faellig.
C.- Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Die Wertzuwachssteuer - auch Plusvalía Municipal genannt – ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer. Besteuert wird der Wertzuwachs von staedtischem Grund und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie.
Die Steuerhoehe haengt ab von dem Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, zu der die Immobilie gehoert. Die Gemeinden koennen innerhalb des gesetzlichen Rahmens die jeweiligen Werttabellen selbst festsetzen, und das macht es unmoeglich zu kalkulieren, wie hoch die Wertzuwachsteuer sein kann.
Je laenger der Verkauefer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto hoeher faellt die Wertzuwachssteuer aus. Wird eine Immobilie noch im ersten Jahr weiterverkauft, so faellt gar keine Wertzuwachssteuer an.
D.- Einkommensteuer beim Verkauf einer Immobilie
Eigentlich ist die Einkommensteuer eine typische jaehrliche Steuer. Jedoch fallen beim Verkauf einer Immobilie einmalig Steuern für den Verkauefer an, die der Einkommensteuer zuzuordnen sind.
D1) Abgrenzung zwischen beschraenkter und unbeschraenkter Steuerpflicht
Das spanische Einkommenssteuergesetz unterscheidet zwischen der unbeschraenkten und der beschraenkten Steuerpflicht. Aus steuerrechtlicher Sicht ist resident und damit unbeschraenkt steuerpflichtig, wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhaelt, dessen wirtschaftlicher Schwerpunkt sich in Spanien befindet oder dessen Ehepartner bzw. unterhaltspflichtige Kinder in Spanien leben.
Die beschraenkte und unbeschraenkte Steuerpflicht wirken sich unterschiedlich auf dem Verkauf von Immobilien aus.
D2) Beschraenkte Steuerpflicht für nicht Residenten
Wer in Spanien beschraenkt steuerpflichtig ist, unterliegt mit seinen in Spanien erzielten Einnahmen der Besteuerung gemäß dem Gesetz 41/1998, vom 9. Dezember, Gesetz über die Einkommenssteuer von Nichtansaessigen und Steuernormen.
Ist der Verkauefer von spanischem Grundeigentum beschraenkt steuerpflichtig, so unterliegt er bezueglich der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis einer einheitlichen Besteuerung von 35 %.
Für die 35%ige Steuerpflicht des nicht residenten Verkauefers auf den Verkaufsgewinn haftet der Kauefer mit seiner erworbenen Immobilie gesetzlich mit 5 % des beurkundeten Kaufpreises gegenüber dem Finanzamt. Deshalb sollte der Kauefer diesen Betrag einbehalten und ihn eigenhaendig an das Finanzamt abfuehren. Bei dieser Zahlung handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkauefers. Durch diese gesetzliche Regelung möchte das spanische Finanzamt vermeiden, dass Auslaender ihre Immobilie in Spanien verkaufen und das Land ohne Zahlung der gesetzlichen Steuern verlassen.
u Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen ab Beurkundung des Kaufsvertrages an das Finanzamt abzufuehren, obwohl viele Notare diese 5% des Kaufpreises bei Vertragsunterzeichnung einbehalten.
D3) Unbeschraenkte Steuerpflicht für Residenten
Die Besteuerung des Verauesserungsgewinnes eines in Spanien unbeschraenkt steuerpflichtigen Verkauefers laesst sich nicht mit Pauschalen beschreiben, da der Verauesserungsgewinn innerhalb der Einkommenssteuererklaerung berechnet wird. Hier wird sowohl ein staatlicher Steuersatz, als auch ein Steuertarif der jeweiligen autonomen Region angewandt.
Allerdings stehen dem in Spanien unbeschraenkt Steuerpflichtigen wesentlich mehr Freibetraege und abzugsfähige Kosten zu, als dem beschraenkt Steuerpflichtigen. So ist man in Spanien als unbeschraenkt Steuerpflichtiger erst ab einem Einkommen von circa 20.000 Euro zur Abgabe einer Einkommenssteuererklaerung verpflichtet.
Besonders interessant ist, dass Sie eine Verguetung von 100% erhalten, wenn es sich bei dem verkauften Objekt um Ihren Wohnsitz gehandelt hat und das daraus frei gewordene Kapital innerhalb von 2 Jahren in eine andere Immobilie investiert wird, die dann wiederum als Hauptwohnsitz genutzt wird.
III. Jährlich wiederkehrende Abgaben
Auch der Besitz einer spanischen Immobilie, sei es auch nur ein privat genutztes Objekt, ist mit verschiedenen jaehrlichen Steuerpflichten verbunden.
A.- Einkommenssteuer
Jeder nicht residente Eigentuemer einer Immobilie in Spanien ist verpflichtet, jaehrlich eine Einkommensteuererklaerung abzugeben. Denn im Rahmen der Einkommenssteuer (Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas) wird auch diejenige selbstgenutzte Immobilie besteuert, die nicht als erster Wohnsitz dient. Die Eigennutzung wird steuerlich als fiktive Mieteinnahme bewertet. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 2 % des Katasterwertes (bzw. 1,1 %, wenn der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgesetzt wurde) zugrunde gelegt. Von dieser Bemessungsgrundlage sind 25 % Einkommenssteuer abzuführen.
Derzeitig liegen die Katasterwerte weit unter dem Marktwert der Immobilie, teilweise betraegt der Katasterwert lediglich 1/2 des tatsächlichen Wertes.
B.- Vermögenssteuer (Impuesto sobre Patrimonio)
Das Eigentum an jeglicher Art von Vermoegenswerten und Rechten mit wirtschaftlichem Wert unterliegt bei natuerlichen Personen in Spanien der Vermoegenssteuer. Ausschließlich in Spanien residente Personen genießen einen Freibetrag von ca. 100.000 Euro.
Auch Personen, die in Spanien lediglich eine Immobilie besitzen und deshalb nur beschraenkt steuerpflichtig sind, unterliegen der Pflicht zur Abgabe einer Vermoegenssteuererklaerung. Die Vermoegenssteuererklaerung wird zusammen mit der Einkommenssteuer abgegeben. Der Steuersatz liegt zwischen 0,2% (bis zu einem Vermoegen von 163.848,- Euro) und 2,5 % (ab einem Vermoegen von 10.486.000,-Euro). Bereits bei einem Vermoegen von 165.000,- Euro betraegt der Steuersatz 0,5 %. Bemessungsgrundlage ist der tatsaechliche Wert (oftmals wird irrtuemlich vom Katasterwert gesprochen). In der Praxis ist daher von dem in der Kaufurkunde angegebenen Kaufpreis auszugehen.
Für eine Immobilie mit einem Wert (Kaufpreis) von 200.000,-€ beträgt der Steuersatz 0,5%. Es sind folglich 1.000,- € Vermoegenssteuer zu zahlen.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine spanische GmbH (SL) dieser Besteuerung nicht unterliegt. Sie zahlt lediglich Koerperschaftssteuer (Impuesto de Sociedades). Und Koerperschaftssteuer faellt lediglich bei Gewinn an.
Ist die Immobilie mit einer Hypothekk belastet, so ist die Belastung bei Berechnung der Bemessungsgrundlage in Abzug zu bringen.
C.- Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Die gemeindliche Grundsteuer, auch I.B.I. genannt, wird auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet und ist jaehrlich bei der Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) oder im der Provinzverwaltung (Diputación Provincial) zu zahlen. Auf dem IBI-Steuerbescheid erscheint auch der von der Gemeinde festgelegte Katasterwert der Immobilie.Abschliessend ist anzumerken, dass in Spanien das Prinzip der Selbstveranlagung besteht. Das heißt, dass der Steuerzahler nicht zur Abgabe der Steuererklaerung aufgefordert wird, sondern eigenstaendig die jeweiligen Steuererklaerungen innerhalb der jeweiligen Fristen abzugeben hat. Schon kleine Fristversaeumnisse werden mit einer Strafe von 20% belegt.
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