Wegweiser zur Immobilie in Spanien

Schritt 1 – Die Anforderung  der Nota Simple Informativa

Die Nota Simple ist die Zusammenfassung der Eigentumsurkunde, die beim Grundbuchamt ( Registro de la Propiedad ) genannt- registriert ist. Die Nota Simple ist datiert und sollte weniger als einen Monat alt sein, damit Sie den derzeitigen Besitzer der Immobilie erkennen und ueberpruefen koennen, ob Lasten auf der Immobilie eingetragen sind und ob die Angaben der Immobilie zu der Immobilie passt, die Sie erwerben moechten. Wenn Sie ein freistehendes Haus kaufen wollen, gibt es immer nur eine Nota Simple, die sowohl Grundstueck als auch das darauf gebaute Haus umfasst. Im Falle, das der Eigentuemer eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, wird diese sofort und noch vor der Beurkundung des Verkauf ( Escritura ) aufgeloescht. Tatsaechlich werden beide Dokumente vor einem oeffentlichen Notar beurkundet, und ein Teil Ihrer Zahlung an den Verkauefer wird mittels eines Schecks fuer die Bank ausgestellt, bei der der Verkauefer seine Hypothek zu zahlen hat. Auf diesem Weg wird sicher gestellt, das ein Teil Ihrer Kaufsumme zur Abloesung der Hypothek benutzt wird. Damit ist die Immobilie frei von irgendwelchen Lasten und kann somit verkauft werden.

Schritt 2 – Der Austausch der privater Vertraege

Sobald Sie geklaert haben, dass der Verkauefer tatsaechlich der Eigentuemer ist, der im Grundbuch auf die Immobilie eingetragen ist, wird es Zeit für einen privaten Kaufvertrag, in dem der Verkauefer erklaert, dem Kauefer das Haus zu verkaufen, und in dem der Verkauefer seine Absicht zum Kauf der Immobilie für einen vereinbarten Preis und zu vereinbarten Bestimmungen ausdrueckt. Es wird in dem Kaufvertrag ein Datum für die Abwicklung des Kaufs festgesetzt, und der Verkauefer erklaert, dass er eventuell ausstehende Lasten vor dem Kaufabschluss beseitigt. In dem Vertrag stehen auch eventuelle weitere Bedingungen und Überpruefungen für den Kaufabschluss. Außerdem wird zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung, die normalerweise 10 % des vereinbarten Kaufpreises betraegt, direkt an den Verkauefer oder Bauunternehmer gezahlt. Sollte der Kauefer aus persoenlichen Gruenden von dem Kauf zurücktreten, wird diese Anzahlung nicht erstattet; sollte der Verkauefer vom Vertrag zuruecktreten, muss er das Doppelte der Anzahlung zurueckzahlen.

Schritt 3 – Eine eventuelle Finanzierung

Wenn Sie eine Hypothek zum Erwerb aufnehmen moechten, wird die Bank oder der Hypothekengeber eine offizielle Wertermittlung der Immobilie durchfuehren, dadurch wird der Wert der Immobilie bestaetigt. Der Schaetzer bedient sich zweier Methoden, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Zuerst besichtigt er die Immobilie, um die genaue Lage zu bestimmen und um durch eine Vermessung die tatsaechlichen Quadratmeter zu überpruefen. Dann multipliziert er die Quadratmeter mit dem Quadratmeterpreis der Gegend, in der die Immobilie steht. Dieses ist sehr wichtig, denn jede Stadt, jeder Ort und sogar jede einzelne Urbanisation haben verschiedene Quadratmeterpreise. Dieser Wert wird mit verschiedenen Faktoren abgestimmt, zum Beispiel, ob das Haus sofort bezogen werden kann oder ob eine Renovierung erforderlich ist, und wie gut die Aussicht und Lage sind. Die zweite Methode bei der Wertermittlung ist der Preisvergleich mit aehnlichen Immobilien, die vor kurzem verkauft wurden.Jede Bank arbeitet zumeist mit einem speziellen Schaetzer zusammen, sodass es am besten ist, wenn man mit der Wertermittlung solange wartet, bis man sich für eine Bank entschieden hat, mit der man zusammen arbeiten moechte. Sie muessen dann die Kosten für den Schaetzer uebernehmen. Die Kosten sind abhaengig vom geschaetzten Wert der Immobilie. Der Schaetzer ( tasador )ist ein konzessionierter Architekt, der auch die Gebäudestruktur untersucht.

Schritt 4 – Nichtresidenten - Indentifikationsnummer

Es ist notwendig, dass jeder eine spanische Steuernummer hat, bevor er irgendwelche Geschaefte in Spanien durchfuehren kann, die steuerlich beruehrt werden, so wie z.B. der Kauf einer Immobilie. Diese Nummer benoetigen Sie nicht für die Unterschrift unter einem privaten Kaufvertrag oder für die Eroeffnung eines spanischen Kontos, da dort zumeist Ihre Passnummer ausreicht, aber für den Abschluss des Kaufes brauchen Sie diese Nummer. Ihre Auslaender-Identifikationsnummer koennen Sie ganz einfach bei der Auslaenderabteilung der Polizeistationen beantragen. Sie benoetigen lediglich Ihren Ausweis oder Pass (plus Fotokopie) und muessen ein Formular ausfuellen, in dem Ihre permanente Adresse steht.  Es ist sehr einfach diese  Nummer zu beantragen. Normalerweise ist diese innerhalb von 2 Wochen fertig und kann entweder von Ihrem ortsansaessigen Repraesentanten oder Bevollmaechtigten abgeholt oder ihm zugeschickt werden.

Schritt 5 –  Der Abschluss des Kaufes

Der naechste Schritt ist die Vervollstaendigung des Kaufes. Dieses geschieht, wenn die oeffentliche Kaufurkunde vor einem amtlich bestellten Notar unterschrieben wird. Sollten Sie selbst nicht persönlich anwesend sein können, kann Ihr Sachwalter für Sie unterschreiben, sofern er eine Vollmacht dazu hat. Die Vollmacht erhaelt man zuvor bei einem oeffentlichen Notar. Sollte der Kauf durch eine Hypothek finanziert werden, ist ein Repraesentant der Bank ebenfalls anwesend. Falls der Verkaeufer ebenfalls eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, ist ein Vertreter seiner Bank ebenfalls zugegen, um die Hypothek zu loeschen und den Geldbetrag bzw. Scheck in Empfang zu nehmen. An diesem Punkt taetigen Sie Ihre letzte Zahlung und die Immobilie gehoert Ihnen.

Schritt 6 – Registrieren Sie Ihren Kauf

Sofort bei Kaufabschluss vor dem Notar, wird dieser mittels Fax eine Nachricht über die Uebertragung der Immobilie zum Grundbuchamt senden. Das schuetzt davor, dass der Verkauefer Ihre Immobilie an jemand anderen verkauft, denn bei einem Verkauf fordert der jeweilige Notar immer einen aktuellen Grundbuchauszug an. Dieses ist ein sehr wichtiger Schutz für den Kauefer.Ihr Sachwalter oder Bevollmaechtigter hat danach 30 Tage Zeit, um die Uebertragungssteuern zu bezahlen und die Urkunde beim Grundbuchamt vorzulegen. Innerhalb von hoechstens 2 Monaten wird die abschliessende Registrierung vorgenommen. Ihr Sollizitator wird Ihnen eine Kopie von dem registrierten Grundbucheintrag zusenden.

Schritt 7 – Uebernehmen von Vertraegen

Ueberschreiben der Versorgungsvertraege auf Ihren Namen. Sobald Sie beim Notar unterschrieben haben, können Sie die Verträge mit den lokalen Versorgungsunternehmen auf Ihren Namen umschreiben lassen und die Gemeinschaft der Urbanisation darüber informieren, dass Sie der neue Eigentümer sind, damit Ihnen zukünftig die Rechnungen zugeschickt werden. Das Rathaus und das Katasteramt müssen ebenfalls informiert werden, damit die Steuern auf Ihren Namen umgeschrieben werden. Um sicher zu stellen, dass Ihre Rechnungen pünktlich bezahlt werden, veranlassen Sie Dauerauftraeg bei Ihrer Hausbank für Strom-, Telefon-, Urbanisationskosten und Grundsteuer.

Unterlagen um eine Hypothek zu beantragen

Sie sollten diese Unterlagen zur Vereinfachung des Kaufprozesses schon bei Ihrer ersten Anreise zur Hand haben.

• ·                                 Pass oder Personalausweis
• ·                                 Residentenausweis (DNI), falls Sie spanischer Resident sind, oder Nichtresidenten-Nummer (NIE)
• ·                                 Persönliche Kontoauszüge der letzten 6 Monate
• ·                                 Die letzten drei Gehaltsbescheinigungen und die letzte Steuerrückzahlung
• ·                                 Sollten Sie selbstständig sein, Nachweis der Buchprüfungen der letzten 2 Jahre
• ·                                 Letzte Steuerrückzahlung
• ·                                 Beleg über irgendein anderes Einkommen, worauf Sie einen Kredit aufnehmen wollen
• ·                                 Kopie über ein eventuell bestehende Miet-Kauf-Vereinbarung
• ·                                 Nachweis über eine eventuell bestehende Renten-/Pensionszahlung