ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ
1. Проверка Объекта Недвижимости
После выбора объекта недвижимости и принятия решения о покупке, производятся действия, связанные с проверкой ряда документов на приобретаемую недвижимость. В частности, для подтверждения права собственности Продавец предоставляет документ Nota Simple - выписку из государственного регистра собственности (Registro de la Propiedad), подтверждающую, что на настоящий момент данный объект действительно принадлежит Продавцу, что он не заложен, не имеет задолженностей и не находится под арестом. Nota Simple должна быть датирована и не может быть действительна, если выдана более 30 дней назад. Продавец объекта также предоставляет квитанцию об оплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), в которой указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость очень важна, поскольку впоследствии на ее базе исчисляются некоторые налоги. Если Покупатель намерен оформить ипотечный кредит, тщательную проверку всех необходимых документов производит также соответствующий испанский банк.
2. Частный Договор Купли-Продажи
После проверки документов и подтверждения права собственности готовится Частный Договор купли-продажи, где отражаются намерения Продавца и Покупателя, стоимость приобретаемого объекта недвижимости, условия и сроки оплаты и прочие договоренности сторон. Частный Договор купли-продажи подписывается между Покупателем и Продавцом или агентством недвижимости, действующим от имени Продавца на основании доверенности.
В момент подписания договора купли-продажи Покупателем оплачивается задаток, как правило порядка 10% от стоимости, для резервирования выбранного объекта недвижимости. После оплаты задатка выбранный Вами объект окончательно снимается с рынка продаж. Если в последствии по каким-то причинам Покупатель отказывается от покупки, оплаченный ранее задаток удерживается в пользу Продавца. И наоборот, в случае отказа Продавца от выполнения условий подписанного договора, последний обязан выплатить Покупателю неустойку в двойном размере от оплаченного задатка.
Частный договор купли-продажи является предварительным этапом в совершении сделки, но не является ее обязательным элементом. При готовности сторон, наличии всех необходимых документов со стороны Продавца и денежных средств для оплаты в полном объеме со стороны Покупателя, окончательная сделка купли-продажи может быть оформлена непосредственно в нотариальной конторе без промежуточного Договора.
3. Ипотечное Кредитование - Основные условия предоставления ипотечного кредита.
Ипотечный кредит в Испании обычно выдается на период от 5-ти до 25-ти лет, в отдельных случаях до 30 лет. Для лиц, не являющихся гражданами Испании и стран Евросоюза, размер ипотеки в настоящее время составляет до 50% от оценочной стоимости покупаемой недвижимости или от цены покупки, которая будет указана в Купчей (Escritura).
Процентные ставки по ипотечным кредитам в настоящее время составляют от 2,2 до 3,5% годовых. Срок оформления кредита обычно составляет от 3 до 4 недель с момента получения всех документов.
Важно знать, что размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту для иностранцев не может превышать 30-35% от суммы совокупного месячного дохода получателей кредита. Именно по этой причине цифры, фигурирующие в документах о доходах, должны быть соответствующими.
В случае покупки недвижимости семейной парой рекомендуем представлять все документы на обоих супругов. По желанию покупателя ипотечный кредит может быть оформлен на нескольких лиц даже в том случае, если они не являются родственниками.
Для запроса ипотечного кредита в испанском банке необходимо предоставить следующий пакет документов:
- Для граждан Российской Федерации - справка о доходах форма 2 НДФЛ за последние 12 месяцев. Лучше, если эта справка будет предоставлена за 2 последних года. Для граждан других стран - аналогичная справка или декларация о доходах из налоговых органов за такой же период.
- Справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты и продолжительности работы в данной организации или учреждении. Важен наиболее длительный срок работы.
- Выписка или выписки с личного банковского счета или счетов в своей стране за последние 12 месяцев, подтверждающая регулярное поступление денежных средств.
- Для владельцев бизнеса - свидетельство о регистрации компании и соответствующие страницы из документа, где указано, что компания принадлежит Вам или Вы являетесь её совладельцем.
- Резюме - краткое изложение в произвольной форме всех данных, которые фигурируют в представляемых Вами документах. Достаточно, если резюме будет занимать 1-2 страницы печатного текста.
- Не обязательно, но мы рекомендуем предоставить справку из одного или нескольких банков о наличии депозитных вкладов, если таковые имеются.
- Не обязательно, но мы рекомендуем предоставить свидетельство из государственного органа о владении в своей или другой стране квартирой или домом с указанием их площади в квадратных метрах.
- Идентификационный номер иностранца NIE, который оформляется на месте в Испании (сроки получения - от 7-ми до 10-ти рабочих дней).
На момент предоставления в банк, все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены соответствующим образом. Подготовленный пакет документов на русском языке необходимо переслать нам заказным письмом, курьерской почтой или в отсканированном виде по электронной почте. После проверки документов мы передадим их для официального перевода на испанский язык местному присяжному переводчику. Перевод пакета документов может занять до 14 рабочих дней. Возможно также заранее подготовить нотариально заверенный перевод всех документов в Вашей стране проживания и заверить их в местном испанском консульстве, но практика показывает, что это более сложный и продолжительный процесс.
Этапы оформления ипотечного кредита:
1. Открытие личного счета в испанском банке. Необходим действующий загранпаспорт и документы, подтверждающие Ваш доход.
2. Определение оценочной стоимости приобретаемого Вами объекта недвижимости. Это осуществляется специалистом оценочной компании, которая работает с данным банком. Сама оценка стоимости и подготовка итогового документа занимает от 8-ми до 14-ти рабочих дней.
3. Передача в банк переведенного и заверенного пакета документов для рассмотрения и принятия решения о предоставлении Вам ипотечного кредита. Рассмотрение документов, а также принятие окончательного решения и утверждение центральным отделением банка обычно занимает от 14-ти дней до одного месяца.
4. Денежный перевод на личный счет покупателя разницы между общей стоимостью объекта недвижимости и предоставляемой в кредит суммой, т.е. той суммы, которую Вам нужно доплатить. Дополнительно необходимо перевести сумму в 10-13% от стоимости объекта недвижимости для покрытия государственных налогов, пошлин и прочих расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости, в том числе услуг оценщика, комиссии банка за оформление ипотечного кредита, нотариальные сборы. Рекомендуем Вам перевести эти деньги на свой личный счет до начала рассмотрения всего пакета документов центральным отделением банка. Наличие денег на Вашем счете в момент принятия решения о предоставлении ипотечного кредита является весомым аргументом и дополнительным подтверждением Вашей платежеспособности.
5. После утверждения центральным отделением и принятия банком положительного решения о предоставлении Вам ипотечного кредита Купчая на недвижимость и Ипотечный Договор подписываются одновременно в присутствии нотариуса, после чего производится их регистрация в государственном регистре.
4. NIE – Идентификационный Номер Иностранца
Перед завершением сделки купли-продажи и оформлением ее в нотариальной конторе Покупатель должен получить Идентификационный Номер Иностранца (NIE). С помощью NIE налоговые органы Испании осуществляют контроль за оплатой налогов. При передаче прав собственности, NIE Покупателя должен быть внесен нотариусом в текст Купчей (Escritura). Заявка на получение NIE оформляется в подразделении Национальной полиции и его получение занимает примерно 14 дней. Мы оказываем необходимую помощь и содействие в получении Идентификационного Номера Иностранца.
5. Передача Прав Собственности на приобретаемую недвижимость
Частный договор купли –продажи при покупке недвижимости в Испании лишь отражает намерения и договоренности сторон, но не осуществляет переход права собственности от Продавца к Покупателю. Основным документом, подтверждающим права собственности, является Купчая (Escritura) – нотариальный договор, который подписывается между Покупателем и Продавцом в присутствии испанского нотариуса. Нотариусы в Испании - исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона.
Именно подписанная и нотариально заверенная Купчая (Escritura) формально передает Покупателю право собственности на приобретаемую в Испании недвижимость.В момент подписания Купчей в нотариальной конторе Покупатель производит окончательный расчет с Продавцом, т.е. оплачивает остаток полной стоимости объекта. Оплата, как правило, производится банковским чеком, который оформляется в банке непосредственно перед сделкой или днём ранее. После всех расчетов Покупателю вручается нотариальная копия Купчей (Copia Simple), ключи от дома и он становится новым полноправным владельцем недвижимости. Сразу же после завершения сделки и передачи прав собственности нотариальная контора официально информирует об этом государственный регистр собственности по электронным каналам связи. Это делается для защиты прав нового собственника и для исключения возможного мошенничества в период от подписания Купчей до момента ее государственной регистрации.
Если покупка осуществляется с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки купли-продажи становится банк. Предварительно Покупатель открывает счёт в этом банке, представляет пакет документов, необходимый для получения ипотечного кредита и переводит в банк недостающую сумму. Затем в присутствии нотариуса, наряду с Купчей, Покупатель также подписывает Ипотечный Договор с банком. В данном случае окончательный расчет с Продавцом производит непосредственно представитель банка.
6. Государственная регистрация собственности
После передачи прав собственности приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя Покупателя в государственном регистре собственности (Registro de la Propiedad). Процесс регистрации обычно занимает до 2-ух месяцев. По окончании данного срока Покупатель получает экземпляр Купчей (Escritura) с отметкой о государственной регистрации собственности на его имя.
|
